SEGURO DE PROTECCIÓN DE PAGOS DE ALQUILER

El seguro de alquiler es la manera profesional de mitigar el riesgo de impago, de los sobrecostes que representa la acción judicial de desahucio, y de los destrozos vandálicos que pudiera causar el inquilino moroso.

Hasta hace poco, la forma habitual de lidiar con el riesgo de morosidad de la operación de alquiler era exigir unos depósitos y/o avales al inquilino, previo a la formalización del contrato. No obstante, dado que las acciones de desahucio tardan una media de 9 meses en cerrarse, aquellos 2 o 3 meses de depósito representan una fórmula de mitigación leve e insuficiente.

El Seguro de Alquiler es el instrumento empresarial adecuado para enfrentar estos riesgos inherentes a la operación inmobiliaria. Las coberturas principales son:

• 6, 9, 12 o 18 meses de protección de renta (lo más habitual es contratar la cobertura de 12 meses, suficiente para la media de tiempo de desahucio de 9 meses).
• Hasta 3.000 € de gastos de defensa jurídica (suficiente para el proceso y con la libertad del tomador de designar abogado).
• Hasta 3.000 € de indemnización para actos vandálicos.
• Además se cubren cambios de cerraduras en desahucio y por robo, pérdidas de alquileres por causa de incendio de la vivienda, impagos de suministros de agua, luz, teléfono, gas, etc.

Estas coberturas son útiles tanto al pequeño propietario de pisos para el que un episodio de morosidad puede significar una catástrofe de desequilibrio de ingresos y gastos (hipotecas, por ejemplo), y para la socimi propietaria de miles de unidades que necesita: i) eliminar incertidumbre y oscilaciones en su cuenta de resultados anual (y el seguro actuaría como un seguro de tipo de cambio para un exportador) y ii) externalizar tareas administrativas como el seguimiento de los abogados encargados del procedimiento judicial de desahucio.

¿Y cuánto cuesta el seguro de alquiler?

El seguro cuesta menos de 2 semanas de alquiler. ¿Es eso mucho o poco? Es poquísimo. ¿Podemos imaginar que si el propietario se carga él con este coste del seguro, menos de 2 semanas de renta, al no tener que exigir depósitos ni avales, su vivienda va a resultar más competitiva en el mercado? ¿Podemos pensar que la “colocará” un poco antes? Sólo con que el periodo del piso en estado vacío se recorte en 2 semanas, con que el piso esté 15 días menos vacío comparado con la situación en que exigía condiciones financieras al inquilino, ¡el seguro ya le habrá salido gratis!

Pero además está el efecto fiscal. El Seguro de Alquiler es deducible a efectos de IRPF. Si el propietario tiene un tipo marginal del 52%, la bonificación del 60% del rendimineto del alquiler en la declaración de impuestos hace que el coste neto del seguro se reduzca un 21% adicional. Es decir, que quedaría un precio del seguro de 11 días de renta. A cambio de 11 días de renta, de los 365 días del año, el propietario consigue un seguro que le cubre completamente el riesgo de impago, los gastos jurídicos y la indemnización por vandálicos.

El Seguro de Alquiler es un ejemplo paradigmático de un producto que vale mucho más de lo que cuesta. No debería haber ninguna operación de alquiler sin Seguro. Si eres propietario o gestionas una bolsa de inmuebles en alquiler, ven a vernos y hablemos, te podemos aportar valor, seguro.